El Gobierno aplaza la mayor concesión de España ante las dudas de las empresas

El Gobierno ha retrasado el concurso para rehabilitar y explotar el Palacio de Congresos y Exposiciones de Madrid, la mayor concesión actualmente en liza en España, después de que las empresas interesadas hayan reclamado más tiempo para cuadrar sus ofertas. Turespaña, organismo dependiente del Ministerio de Industria y Turismo, ha extendido por lo pronto el límite para presentar propuestas hasta el 6 de octubre, frente al 8 de septiembre previsto hasta ahora, en una operación valorada en 1.279 millones de euros y que entregará la explotación del complejo de la Castellana durante 40 años.

La decisión intenta responder a los planteamientos de las empresas interesadas, si bien desde al menos una de ellas se ha solicitado ya una extensión mayor del plazo, hasta finales de noviembre, ante la dificultad para cerrar en los plazos previstos una propuesta de esta envergadura. Los interesados han trasladado dudas sobre la viabilidad integral del proyecto, la complejidad de la rehabilitación, el reparto de riesgos, el mix de usos y, especialmente, la estructura financiera necesaria para acometer las obras y explotar posteriormente el recinto durante cuatro décadas.

La batalla empresarial se concentra, según fuentes del mercado, en torno a dos alianzas que llevan meses trabajando en el proyecto. Por un lado, OHLA estudia concurrir junto a Ifema y Serena Partners; por otro, FCC ha analizado la operación con Stoneweg. En cualquier caso, Turespaña ha recibido en los últimos días diferentes consultas de empresas que sugieren que distintos potenciales licitadores no han terminado de despejar sus dudas antes de tomar la decisión de concurrir.

Dudas financieras

Una de las principales inquietudes afecta a cómo trasladar la inflación a las tarifas durante los 40 años de explotación, una cuestión que los propios interesados consideran crítica para el equilibrio financiero y las posibilidades de financiar la concesión. Turespaña ha aclarado que cada licitador deberá incorporar a su Plan Económico-Financiero sus previsiones de IPC para toda la vida del contrato y que esos porcentajes quedarán predeterminados desde la adjudicación para actualizar anualmente las tarifas. El futuro concesionario tendrá así que asumir el riesgo de desviarse en sus previsiones de inflación y tipos de interés y buscar por su cuenta mecanismos para cubrirlo.

Otro interesado ha cuestionado la obligación de que el capital social de la futura concesionaria esté íntegramente suscrito y desembolsado al firmar el contrato, pese a que las obras no comenzarían hasta aproximadamente un año después. El licitador planteó la posibilidad de acogerse al régimen general de la Ley de Sociedades de Capital, que permite desembolsar inicialmente solo una cuarta parte del valor nominal de las acciones de una sociedad anónima; Turespaña respondió remitiéndose a la transferencia efectiva al concesionario de los riesgos de diseño, tipos de interés, construcción y explotación. El contrato se estructura, de hecho, completamente a riesgo y ventura del adjudicatario y sin aportaciones públicas para financiar la actuación.

También ha generado dudas la estructura con la que podrán competir los consorcios. Un potencial participante preguntó si una constructora y un operador podrían concurrir juntos, constituir posteriormente la sociedad concesionaria y subcontratar íntegramente la construcción con uno de los socios y la explotación con el otro mediante contratos back to back. En su consulta llegó a advertir de que de la respuesta dependía “la propia participación” de esas empresas en la licitación. Turespaña ha dado libertad a la concesionaria para subcontratar la ejecución material de las actividades con empresas vinculadas o terceros, aunque desde el organismo gubernamental se ha dejado claro que la sociedad adjudicataria seguirá siendo la única responsable del contrato.

Una inversión inicial de 105,7 millones

El reto económico parte de una inversión inicial estimada en 105,7 millones de euros y una TIR del proyecto del 7,65%, frente a unos ingresos calculados por Turespaña en 1.279 millones durante toda la vida de la concesión. El candidato deberá presentar un plan financiero con previsiones de ingresos, costes energéticos y laborales, CAPEX inicial y de reposición, OPEX, amortizaciones, financiación e inflación, además del canon que esté dispuesto a pagar al Estado. Ese documento se convertirá después en la referencia para cualquier eventual reequilibrio o modificación contractual, lo que obliga a proyectar hoy buena parte de la economía de un negocio que terminará dentro de cuatro décadas.

A todo ello se suma la propia rehabilitación. El Palacio de Congresos, situado en el número 99 del Paseo de la Castellana, permanece cerrado desde 2012; sufrió en 1995 un incendio que destruyó uno de sus auditorios y arrastra posteriores problemas de adaptación a la normativa. El adjudicatario tendrá que redactar el proyecto de ejecución, acometer las obras asumiendo el estado actual físico, constructivo, jurídico y urbanístico del inmueble, con unas condiciones que limitan las reclamaciones posteriores incluso por vicios ocultos, ponen de relieve fuentes del sector.

La recuperación del complejo ya ha comenzado, aunque de forma paralela a la concesión: el pasado 29 de junio, el propio presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, inauguró en el Edificio B la nueva sede permanente de ONU Turismo, antigua OMT, una parte del inmueble que quedó fuera de la concesión ahora en concurso, tras su remodelación por parte de Ferrovial por 24,8 millones de euros.